ព្រហស្បតិ៍ 26 មេសា 2012
អំពី​សិទ្ធិ កាតព្វកិច្ច និង​ទម្រង់​នៃ​កិច្ចសន្យា​ជួល​ផ្ទះ ឬដីធ្លី
ផ្ទះល្វែង​នៅ​ក្នុង​ទីក្រុង​ភ្នំពេញ
ផ្ទះល្វែង​នៅ​ក្នុង​ទីក្រុង​ភ្នំពេញ
©វណ្ណារ៉ា
ដោយ សេង ឌីណា

កិច្ចសន្យា​ជួល (​តាមភាសា​ច្បាប់ថា ភតិសន្យា) មាន​ចែង​នៅ​ក្នុង​ក្រម​រដ្ឋប្បវេណី​ (ឆ្នាំ២០០៧) ពី​មាត្រា ៥៩៦ ដល់​ មាត្រា ៦២១ (ជំពូកទី៥)។ យោងតាម​និយមន័យ​ក្នុង​ក្រមរដ្ឋប្បវេណីនេះ “ភតិសន្យា សំដៅទៅលើ​កិច្ចសន្យា​មួយ ដែល​ភាគី​ម្ខាង ឲ្យ​ភាគី​ម្ខាង​ទៀត​ប្រើប្រាស់ និង​អាស្រ័យ​ផល​ ពីវត្ថុណាមួយ ដោយ​យក​ថ្លៃ”។ ខាងក្រោម​នេះ គឺជា​សំណួរ-ចម្លើយ​ជុំវិញ​កិច្ចសន្យា​ជួល​អចលនវត្ថុ (អគារ និង​ដីធ្លី)។

តើ​កិច្ចសន្យា​ជួល​អចលនវត្ថុ​ចាំបាច់​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ឡើង​ជា​លាយលក្ខណ៍​អក្សរ​ដែរ​ឬទេ?

ចំពោះ​កិច្ចសន្យា​ជួល​ជាទូទៅ ទោះជា​ជួល​ចលនវត្ថុ​ក៏ដោយ ជួល​អចលនវត្ថុ​ក៏ដោយ ច្បាប់​មិន​តម្រូវ​ឲ្យ​ធ្វើ​ជា​លាយលក្ខណ៍​អក្សរ​ទេ។ លើកលែង​តែ​ក្នុងករណី​ពិសេស​ណាមួយ ដែល​ច្បាប់​កំណត់​ផ្សេង។
 
តាម​មាត្រា ៥៩៧ នៃ​ក្រមរដ្ឋប្បវេណី​ខ្មែរ កិច្ចសន្យា​ជួល​ត្រូវមាន​អានុភាព នៅពេលណា​ដែល​មាន​ការព្រមព្រៀង​ពី​គូភាគី មានន័យថា ឲ្យតែ​កាលណា​ភាគី​ម្ចាស់វត្ថុ (ភតិបតី) ​ព្រមព្រៀង​ដាក់វត្ថុ​ឲ្យ​ភាគី​អ្នកជួល (ភតិកៈ) ​ប្រើប្រាស់ និង​អាស្រ័យផល ហើយ​ភាគី​អ្នកជួលព្រមព្រៀង​ជួល​ដោយ​បង់​ថ្លៃ​ឈ្នួល ដែល​បាន​កំណត់ គឺ​ច្បាប់​ទទួលស្គាល់​ថា​មាន​កិច្ចសន្យា​ជួល ទោះបី​ភាគី​មិនបាន​ធ្វើ​កិច្ចសន្យា​ជាលាយលក្ខណ៍​អក្សរ​ក៏ដោយ។
 
ដូច្នេះ​ ភាគី​ណាមួយ​មិនអាច​បដិសេធ​​កិច្ចសន្យា​ជួល ដោយ​លើក​ហេតុផល​ថា មិនបាន​ធ្វើ​ជា​លាយលក្ខណ៍​អក្សរ​នោះទេ។
 
ក៏ប៉ុន្តែ បើទោះជា​ច្បាប់​មិនតម្រូវ​​​ក៏ដោយ ក្នុងការ​អនុវត្ត​ជាក់ស្តែង ការ​ធ្វើ​កិច្ចសន្យា​ជា​លាយលក្ខណ៍អក្សរ គឺ​វា​ធ្វើ​ឲ្យ​គូភាគី​មាន​សុវត្ថិភាព​ជាង​ការធ្វើ​កិច្ចសន្យា​ដោយ​ផ្ទាល់មាត់។ បញ្ហា​នៃ​កិច្ចសន្យា​ផ្ទាល់មាត់ គឺ​ភស្តុតាង។ បើ​សិន​ជា​មាន​ភាគី​ម្ខាង​បដិសេធ​មិន​ទទួលស្គាល់ ​ភាគី​ម្ខាង​ទៀត​​​អាច​នឹង​ជួប​បញ្ហា​ស្មុគស្មាញ​ ក្នុង​ការ​បង្ហាញ​ភស្តុតាង​ថា គូភាគី​ទាំងពីរ​​ពិតជា​បាន​ព្រមព្រៀងគ្នា​ជួល​វត្ថុ​នេះមែន។ បើ​​​មាន​កិច្ចសន្យា​ជាលាយលក្ខណ៍​អក្សរ​ចែង​ច្បាស់លាស់ គូភាគី​មិនអាច​ប្រកែកបានទេ។
 
តើ​​កិច្ចសន្យា​ជួល​អចលនវត្ថុ​ចាំបាច់ត្រូវ​តែមាន​កំណត់​រយៈពេល​ជួល​ច្បាស់លាស់ ឬ​ក៏​អាច​ធ្វើ​ដោយ​មិនមាន​​កំណត់​ពេល​បាន?
 
កិច្ចសន្យា​ជួល​អាច​ធ្វើ​ឡើង​ដោយ​​មាន​កំណត់​រយៈពេល​ជួល​ក៏បាន ឬ​​ដោយ​គ្មាន​ពេល​កំណត់​​ក៏បាន។ វាអាស្រ័យ​នឹង​ការព្រមព្រៀង​គ្នា​រវាង​ម្ចាស់វត្ថុ និង​អ្នកជួល។ ក៏ប៉ុន្តែ បើចង់​ជួល​ដោយ​មាន​កំណត់​ពេល​ច្បាស់លាស់ គូភាគី​​ចាំបាច់​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​កិច្ចសន្យា​ជា​លាយលក្ខណ៍​អក្សរ ព្រោះ ច្បាប់​កំណត់​ថា កិច្ចសន្យា​ជួល​អចលនវត្ថុ ដែល​ធ្វើ​ត្រឹមតែ​មាត់ទទេ ដោយ​មិនធ្វើ​កិច្ចសន្យា​ជា​លាយលក្ខណ៍​អក្សរ គឺ​ត្រូវ​ចាត់ទុក​ថាជា​កិច្ចសន្យាដែល​គ្មាន​​កំណត់ពេល (មាត្រា ៥៩៩)។
 
គួរបញ្ជាក់ថា “កិច្ចសន្យា​ជួល​ដោយ​គ្មាន​​កំណត់ពេល” មិនមែន​មានន័យថា គូភាគី​ត្រូវតែ​ជួល​អស់មួយ​ជីវិត​នោះ​ទេ! គ្រាន់តែថា បើ​ជួល​មាន​រយៈពេល​កំណត់ កិច្ចសន្យា​ជួល​ត្រូវ​បញ្ចប់​ នៅ​ពេល​ផុត​ពេល​កំណត់ (បើ​កំណត់ថា ជួល​រយៈពេល ១ឆ្នាំ ដល់​គ្រប់​ ១ឆ្នាំ កិច្ចសន្យា​ជួល​នេះ​ត្រូវ​បញ្ចប់)​ លើកលែង​តែ​គូភាគី​ព្រមព្រៀង​បន្ត​កិច្ចសន្យា​នេះ​តទៅទៀត។
 
ផ្ទុយទៅវិញ កិច្ចសន្យា​ជួល​ដោយ​គ្មាន​កំណត់​ពេល​ត្រូវ​មាន​សុពលភាព រហូតទាល់តែ​គូភាគី​ស្នើសុំ​បញ្ចប់។ ការស្នើ​សុំ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​នេះអាច​ធ្វើ​ឡើង​ដោយ​ភាគី​ណាមួយ​ក៏បាន​ដែរ (ពី​ខាង​ម្ចាស់​វត្ថុ​ក៏បាន ឬ​ពី​ខាង​អ្នកជួល​ក៏បាន) ហើយ​អាច​​សុំ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​នេះ​ នៅពេលណា​ក៏បាន​ដែរ ក៏ប៉ុន្តែ ត្រូវ​ជូនដំណឹង​ទៅ​ភាគី​ម្ខាងទៀត​​​ឲ្យ​បាន​​ យ៉ាងតិច ៣ខែ មុនដល់​ថ្ងៃ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា ចំពោះ​ការ​ជួល​ផ្ទះ ឬ​អគារ​ផ្សេងទៀត។ មានន័យថា ម្ចាស់ផ្ទះ មិនមែន​នឹកឃើញ​ចង់​ឈប់ជួល ក៏​ប្រាប់​ទៅ​អ្នកជួល​ឲ្យ​រើចេញ​ភ្លាមៗ​បានទេ។ អ្នកជួល​ក៏​មិន​អាច​ថា ​ចង់​ចេញ ក៏​ប្រាប់​ទៅម្ចាស់ផ្ទះ​ថ្ងៃ​នេះ ហើយ​រើ​ចេញ​ស្អែក​បានដែរ​នោះដែរ (អាច​រើចេញ​ភ្លាមៗ​បាន ក៏ប៉ុន្តែ ត្រូវ​នៅបន្ត​បង់​ថ្លៃឈ្នួល​ផ្ទះ ៣ខែ​ទៀត)។
 
ចំពោះការ​ជួលដីធ្លី ការ​សុំ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​ត្រូវ​មាន​ការជូនដំណឹង​ទៅ​ភាគី​ម្ខាង​ទៀត យ៉ាងតិច ១ឆ្នាំ។ បើ​សិន​ជា​ដីនោះ ជាដី​កសិកម្ម មាន​រដូវ​ដាំដុះ ប្រមូលផល ការ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​ជួល​ត្រូវ​ធ្វើឡើង នៅ​ចន្លោះ​រដូវ​ដាំដុះ មានន័យថា នៅ​ក្រោយ​ពេល​ប្រមូលផល​រដូវមួយ និង​មុនពេល​ចាប់ផ្តើម​ដាំដុះ​រដូវ​បន្ទាប់។
 
ចំពោះ​ការ​​ជួល​ដោយ​​មាន​រយៈពេល​កំណត់ តើ​កិច្ចសន្យា​​ត្រូវ​បញ្ចប់​ជា​ស្វ័យប្រវត្តិ​ នៅពេល​ដល់​កំណត់ ឬ​ក៏​ត្រូវ​មាន​ការ​បញ្ជាក់​ច្បាស់លាស់​ពី​គូភាគី?
 
ចំពោះការជួល​អចលនវត្ថុ ទោះបី​ជា​កិច្ចសន្យា​ជួល​មាន​រយៈពេល​កំណត់​ក៏ដោយ ដើម្បី​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា គឺ​ទាល់តែ​មាន​ភាគី​ម្ខាង​​ (ម្ចាស់​វត្ថុក៏ដោយ ឬ​ក៏​អ្នកជួល​ក៏ដោយ) បង្ហាញ​ឆន្ទៈ​ថា​ចង់​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា។ ​ការ​ជូនដំណឹង​ពី​ការ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​នេះ ​ត្រូវ​ធ្វើ​ឡើង​​ឲ្យ​បាន​មុន ៣ខែ មុន​ដល់​ពេល​ផុតកំណត់ បើ​សិន​ជា​ការ​ជួល​ផ្ទះ ឬ​អគារ​ផ្សេងទៀត ហើយ​ឲ្យ​បាន​មុន១ឆ្នាំ បើ​សិន​ជា​ការ​ជួល​ដី។
 
បើសិន​ផុត​រយៈពេល​នេះ មិនមាន​ភាគី​ណាមួយ​បង្ហាញ​ឆន្ទៈ​ចង់​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​ទេ គឺ​ត្រូវ​ចាត់ទុកថា​ ភាគី​ទាំង​សងខាង​បាន​យល់ព្រម​ក្នុងការ​បន្ត​កិច្ចសន្យា​នេះ​ជា​ថ្មី។ ប៉ុន្តែ ក្នុងករណី​នេះ កិច្ចសន្យា​ដែល​បន្ត​ថ្មី ត្រូវ​ចាត់ទុក​ជា​កិច្ចសន្យា​ជួល​ដោយ​គ្មាន​កំណត់​ពេល។
 
និយាយ​សរុបមកវិញ ចំពោះ​កិច្ចសន្យា​ជួល​អចលនវត្ថុ​​ដោយ​មាន​រយៈពេល​កំណត់ ពេល​ជិតដល់​កំណត់ វា​អាច​មាន​ករណី៣៖

  • មាន​ភាគី​ម្ខាង​សុំ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា ដោយ​ជូនដំណឹង​ទៅ​ភាគី​ម្ខាង​ទៀត ទៅតាម​ពេល​ដែល​កំណត់​ខាងលើ។ ក្នុងករណីនេះ កិច្ចសន្យា​គឺ​ត្រូវ​បញ្ចប់។
  • គូភាគី​អាច​ជជែកគ្នា​​​បន្ត​កិច្ចសន្យា​នេះ​ជាថ្មីទៀត។ ក្នុងករណីនេះ គូភាគី​អាច​កំណត់ពេល​វេលា​នៃ​កិច្ចសន្យា​ថ្មីនេះ ដោយ​កំណត់​ពេល​ដូចមុន តិចជាងមុន ឬ​ក៏​យូរ​ជាងមុន ហើយ​ថ្លៃឈ្នួល​ដូចមុន ឬ​ខុសពីមុន ទៅតាម​ការ​ជជែក​គ្នា និង​ព្រមព្រៀង​គ្នា។
  • បើ​សិន​ជា​មិនមាន​ភាគី​ណាមួយ​បង្ហាញ​ពី​ឆន្ទៈ​ចុង​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​នេះ​ទេ កិច្ចសន្យា​ចាស់​នឹង​ត្រូវ​បន្ត​ជាថ្មី ក្នុងលក្ខខណ្ឌ​ដដែល (ថ្លៃឈ្នួលដដែល) ប៉ុន្តែ កិច្ចសន្យាថ្មីនេះ ត្រូវ​ក្លាយជា​កិច្ចសន្យា​​ដែល​គ្មាន​​​កំណត់ពេល។ ​កាលណា​ជា​កិច្ចសន្យា​ជួល​ដោយ​មិន​កំណត់ពេល ការ​ស្នើសុំ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​​ត្រូវ​មាន​ការ​ជូនដំណឹង​ទៅភាគី​ម្ខាង​ទៀត ដោយ​គោរព​ទៅតាម​ពេលវេលា​​កំណត់​ដោយ​ច្បាប់ ដូច​មាន​​លើកឡើង​ខាងលើ។

 
ចុះបើ​ភាគី​ម្ខាង​ចង់​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​ជួល​នេះ នៅមុន​ដល់​ពេល​ផុតកំណត់ តើ​បាន​ដែរ​ឬទេ?
 
បាន! បើ​សិន​ជា​ក្នុង​ពេល​ចុះកិច្ចសន្យា ភាគី​ម្ខាង ឬ​ទាំង​សងខាង រក្សាសិទ្ធិ​បញ្ចប់​​កិច្ចសន្យា​មុន​ផុតពេលកំណត់ (មាត្រា ៦១៦)។ ក្នុងករណី​នេះ ភាគី​ដែល​ស្នើសុំ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា​ ត្រូវជូនដំណឹង​ទៅ​ភាគី​ម្ខាងទៀត ដោយ​គោរព​ទៅតាម​ពេលវេលា​ ដូច​ក្នុងករណី​កិច្ចសន្យា​គ្មាន​កំណត់​ពេល​ដែរ គឺ យ៉ាងតិច ៣ខែ សម្រាប់​ការជួល​អគារ និង ១ឆ្នាំ សម្រាប់​ការជួល​ដីធ្លី។
 
នៅ​ក្នុង​អំឡុង​ពេលជួល បើសិនជា​មាន​ការ​ខូចខាត​ណាមួយ​កើតឡើង លើ​អចលនវត្ថុ តើ​អ្នកណា​ជា​អ្នក​ទទួលបន្ទុក​ជួសជុល?
 
តាម​មាត្រា ៦០១ នៃ​​ក្រមរដ្ឋប្បវេណី​ ភតិកៈ (អ្នកជួល) មាន​ករណីយកិច្ច​​គ្រប់គ្រង​វត្ថុជួល ដោយ​ប្រុងប្រយ័ត្ន ក្នុងនាម​ជា​អ្នក​គ្រប់គ្រង​ដោយ​សុចរិត គឺមានន័យថា គាត់​ត្រូវ​​មើលថែទាំ​វត្ថុ​ជួល​ឲ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់ ហើយ​​ត្រូវ​ទទួលបន្ទុក​ធ្វើការ​ជួសជុល​តូចតាច ដែល​មាន​លក្ខណៈ​ជា​ការ​ថែទាំ​ប្រចាំថ្ងៃ។
 
រីឯ​ការជួសជុលធំៗ ដែល​ចាំបាច់​ ដើម្បី​ធានា​ការ​ប្រើប្រាស់ និង​ការ​អាស្រ័យផល​នៃ​អចលនវត្ថុ​ជួល ដូចជា​ ជញ្ជាំង​ប្រេះ​ត្រូវ​បិទភ្ជិត​ឡើងវិញ, ទ្វារ​​បង្អួច​ពុក​បាក់​បិទលែង​ជិត​ត្រូវ​ប្តូរ​ថ្មី, ដំបូល​ចាស់​​លិចទឹក​ត្រូវ​ធ្វើថ្មី ។ល។ គឺ​ជា​បន្ទុក​របស់​ម្ចាស់វត្ថុ (មាត្រា ៦០២)។ ក៏ប៉ុន្តែ បើសិន​ជា​​ការ​ខូចខាតទាំង​​អស់នោះ ​​​កើតឡើង​ពី​ទង្វើ​របស់​​​អ្នកជួល ឬ​ក៏​ខូចខាត​​ដោយសារ​តែ​អ្នកជួល​ប្រើប្រាស់​មិន​សមរម្យ ឬ​​ធ្វេសប្រហែស​ មិនបាន​គ្រប់គ្រង​ ថែទាំ​វត្ថុ​ជួល​ឲ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់ ទៅតាម​ករណីយកិច្ច​ខាងលើ ក្នុងករណីនេះ គឺ​អ្នកជួល​ដែល​ត្រូវ​ទទួលបន្ទុក​ជួសជុល៕

ពាក្យគន្លឹះ : កម្ពុជា - ច្បាប់ - អចលនវត្ថុ
ទាក់ទងនឹងប្រធានបទនេះ​ដែរ :
អត្ថាធិប្បាយ (1)

អរគុណនូវការពន្យល់ដ៏ក្បោះក្បាយ

អរគុណនូវការពន្យល់ដ៏ក្បោះក្បាយនេះ។ ទាក់ទិន បញ្ហានេះខ្ញុំមានសំនួរពីរសុំជួយបកស្រាយ:
សំនួរ:
១ "អ្នកជួល ជាទូទៅ បានកក់ចំនួនទឹកប្រាក់មួយចំនួន អោយ ម្ចាស់អចលនវត្ថុ ពេលផ្តើមធ្វើកិចសន្យាមានកំណត់ ដូច្នេះតាមច្បាប់ ថាតើ អ្នកជួលអាចទទួល បា្រក់នេះវិញទេ ប្រសិន បើ គាត់(អ្នកជួល) ស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនកំណត់ ដោយជូនដំណឹង ដល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ មុន៣ខែ ? "

២ "តើ ភាគីម្ចាស់អចលនវត្ថុ មានសិទ្ធិលក់ឫផ្ទេរសិទ្ធ អចលនវត្ថុ នោះទេ ដោយមិនជូនដំណឹងមុនដល់អ្នកជួល ក្នុងករណី កិច្ចសន្យាមានកំណត់ កុំពុងមានសុពលភាព?"

អរគុណ !

ប្រតិកម្ម​ជុំវិញ​អត្ថបទនេះ
To prevent automated spam submissions leave this field empty.
CAPTCHA
This question is for testing whether you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.
Close